Страница 3
движимости.
Финансовая обеспеченность
Следующий этап отбора видов использования – анализ финансо
вой обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, ес
ли он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышаю
щий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и
требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды ис
пользования, которые могут обеспечить положительный доход, рас
сматриваются как выполнимые в финансовом отношении.
Если вид использования не предполагает получения регулярного
дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты,
которые создают недвижимость, по стоимости равную или превы
шающую издержки на строительство или реконструкцию объекта
для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить
прирост капитала или доход от использования недвижимости с по
несенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или
превышает их лишь незначительно, такой вид использования при
знается невыполнимым в финансовом отношении.
Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход
от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий
чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на ин
вестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если
чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и
обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид ис
пользования является выполнимым в финансовом отношении.
Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в
финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложе
ния и местоположения.
Максимальная продуктивность
Максимальная продуктивность — это наибольшая стоимость зе
мельного участка как такового, независимо от того, является он сво
бодным (фактически или условно) или застроенным. Таким обра
зом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически
разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положи
тельную величину дохода вариантов выбор того вида использования,
который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижи
мости — земельного участка.
Потенциальный вариант наиболее эффективного использования
земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и доста
точно конкретную программу землепользования, связанную с нор
мальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплу
атации зависит от типа здания, качества строительных работ и других
факторов.
Максимальная продуктивность земельного участка определяется
путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, тре
буемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависи
мости от выбранного варианта использования недвижимости, метод
определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода
зависит от степени переориентации фактического назначения оце
ниваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта,
требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сро
ков реализации предполагаемого варианта использования недвижи
мости.
Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность
земли, является наиболее эффективным. В основе всех используе
мых методов определения стоимости земельного участка с целью вы
бора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техни
ка остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между сово
купным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами
дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капи
тала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений).
Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разни
цу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и ос
таточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.
Способ наилучшего использования недвижимости может либо
достигаться на основе уже существующих строений, либо предпола
гать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рас
смотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого
оценщики применяют при анализе наилучшего использования не
движимости два приема:
! наиболее эффективное использование участка как незастроен
ного;
! наиболее эффективное использование участка как застроенного.
Существуют следующие основные причины для определения наи
более эффективного вида использования земли как незастроенной:
1. Выделение в стоимости недвижимости стоимости только зе
мельного участка.
2. Использование метода сопоставимых продаж для оценки за
строенной земли.
3. Расчет потери в стоимости изза внешнего устаревания.
4. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижи
мости, который является неоптимальным для данного участка
Анализ наиболее эффективного использования застроенного уча
стка делают по двум причинам:
1. Идентификация вида использования объекта недвижимости,
обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный ка
питал.
2. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового на
значения с сопоставимым уровнем эффективности использо
вания.
Рассмотрим различие между наиболее эффективным использова
нием участка без строений и объекта недвижимости со строениями
на примере недвижимости производственного назначения, имею
щей токсичные выбросы. Район, в котором расположен анализируе