Страница 4
мый объект, по своим природным характеристикам осваивается как
пригородный жилой массив.
Максимальная эффективность использования участка без стро
ений, с наибольшей вероятностью, будет основана на использовании
под жилой коттедж. В данном случае возникнут затраты на снос и
утилизацию имеющегося объекта. На практике потенциальный вла
делец собственности будет осуществлять перезастройку участка
только в том случае, если остаточная стоимость построек невелика.
В зависимости от того насколько близким по времени к дате
оценки находится выбранный вариант использования, требующий
нового строения, существующий вид использования может рас
сматриваться как промежуточный. Так, если по плану расширения
городских земель коттеджное строительство достигнет анализируе
мого земельного участка через пять лет, а срок, необходимый для
сноса существующих строений и сооружения нового коттеджа –
один год, четырехлетнее функционирование существующей произ
водственной недвижимости рассматривается как промежуточное
использование.
Однако, если конкурентоспособный уровень спроса выше для
производственного использования, то, вероятно, наиболее эффек
тивным использованием этого объекта недвижимости может быть
сохранение существующего использования с проведением необходи
мых природоохранных работ, требующих соответствующих затрат.
Теория оценки недвижимости требует анализа участка земли ис
ходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка за
строена, для определения, насколько востребовано текущее исполь
зование, следует ли его продолжить или заменить.
Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использо%
вания оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного уча%
стка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо мо
жет быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге оп
ределяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов
использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и под
бора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкрет
ным назначением.
Вариант использования участка земли как незастроенного имеет
две основные разновидности:
1. Использование участка земли для спекуляции, т. е. для прода
жи его без улучшений инвестору, который впоследствии в соот
ветствии с требованиями рынка или собственными предпочте
ниями проведет его застройку. Данный вариант применим в
случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.
2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооруже
ниями, в том числе:
” застройка без промежуточного использования, если рас
сматривается вариант нового использования, принимаемый
рынком на дату анализа;
” застройка с промежуточным использованием предполагает
временное сохранение существующего варианта использо
вания, до того момента как новый вариант будет востребо
ван рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;
” разделение или объединение земельного участка для дости
жения наиболее эффективного использования;
” застройка участка новыми строениями, аналогичными по
назначению и физическим параметрам существующему объ
екту.
Наиболее распространенной ситуацией оценки недвижимости на
основе незастроенного участка является его условная незастроен
ность. Это связано с тем, что на анализируемом участке имеется зда
ние, которое влияет на стоимость объекта. В этом случае выбор вари
анта наиболее эффективного использования участка как незастроен
ного принимает форму инвестиционного проектирования на стадии
принятия решения.
В этом случае оценщику необходимо ответить на ряд вопросов:
1. Как можно использовать земельный участок, если он фактиче
ски не застроен или может быть освобожден от существующих
построек?
2. Какой тип здания или других строений, обеспечивающих вы
бранный вариант использования, можно построить на данной
земле исходя из ее физических и прочих характеристик и в ка
кие сроки?
3. Следует ли рассматривать существующий вид использования в
качестве промежуточного?
Например, если для достижения наиболее эффективного исполь
зования земли необходимо провести строительные работы, то оцен
щику следует определить:
! затраты на снос существующих строений;
! вид наиболее эффективного направления использования объ
екта недвижимости (офис, гостиница, склад и т.д.), соответст
вующий текущим рыночным стандартам и включающий эле
менты по наиболее приемлемым ценам;
! характеристики оптимальных строений, которые должны быть
возведены для максимального использования потенциальных
характеристик участка (этажность, оптимальная площадь
функционального подразделения, число данных подразделе
ний и др.);
! уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;
! стоимость сооружаемых зданий с учетом затрат на финансиро
вание.
Прием наиболее эффективного использования земельного участка
как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке
существующих строений. Вариант использования участка земли как
застроенного имеет две основные разновидности:
1. сохранение существующего назначения оцениваемой недви
жимости;
2. изменение существующего назначения оцениваемой недвижи
мости.
В обоих случаях рассматриваются необходимость и возможность: