Страница 5
! сохранения существующего объема и качества предоставляе
мых недвижимостью услуг;
! проведения строительных работ по реконструкции зданий для
повышения их класса и изменения ставок арендной платы;
! проведения строительных работ по расширению площадей за
счет дополнительной пристройки или возведению дополни
тельных этажей;
! уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.
Оценщик, сравнивая существующий вариант использования рас
положенных на земельном участке построек с оптимальным вариан
том здания, должен получить ответ на следующие вопросы:
1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его
нынешнем состоянии?
2. Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию,
расширение, частичный снос?
3. Каким образом и в какие сроки окупятся расходы?
Наиболее оптимальный вариант использования строений обес
печит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной
недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соот
ветствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно,
что риски сохранения существующего способа использования не
движимости и различных вариантов перестройки будут неодина
ковы.
В оценочном отчете необходимо отделить наиболее эффективное
использование участка как незастроенного от наиболее эффективно
го использования участка как застроенного. Отчет об оценке должен
четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель и заключе
ние по каждому виду использования.
5.2. Методы оценки наиболее эффективного использования не%
движимости
Определение наиболее эффективного варианта использования
оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реали
зацию следующих этапов:
1. Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного ис
пользования незастроенного участка или участка со строения
ми исходя из сложившейся на дату оценки рыночной ситуации
и перспектив ее изменения.
2. Проверка юридической допустимости отобранных вариантов.
3. Проверка физической возможности отобранных вариантов.
4. Оценка финансовой состоятельности отобранных вариантов.
5. Выбор наиболее эффективного варианта использования не
движимости, обеспечивающего его максимальную продуктив
ность.
Оценка максимальной продуктивности зависит от приема опре
деления наиболее эффективного использования недвижимости. Ес
ли земельный участок рассматривается как незастроенный, то, в за
висимости от оценки коэффициента капитализации, можно приме
нять три метода.
Первый метод: Земельный участок рассматривается как незаст
роенный, коэффициенты капитализации для земли и строений раз
личны.
1. Определение стоимости застройки условно свободного земель
ного участка зданиями и сооружениями определенного назна
чения, с учетом рыночного спроса и предложения.
2. Расчет потенциального валового дохода.
3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь
при сборе платежей.
4. Определение возможности получения и величины прочих до
ходов.
5. Оценка действительного валового дохода.
6. Расчет эксплуатационных расходов.
7. Расчет резерва затрат капитального характера.
8. Расчет чистого операционного дохода.
9. Расчет коэффициента капитализации для зданий.
10.Оценка дохода, приносимого построенными зданиями и со
оружениями.
11.Расчет дохода, относимого к земле.
12.Расчет коэффициента капитализации для земельного участка.
13.Оценка стоимости земельного участка методом капитализа
ции дохода, приносимого землей.
Второй метод: Земельный участок рассматривается как незаст
роенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одина
ковы.
1. Определение стоимости застройки условно свободного земель
ного участка зданиями и сооружениями, определенного назна
чения с учетом рыночного спроса и предложения.
2. Расчет потенциального валового дохода.
3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь
при сборе платежей и величины прочих доходов.
4. Оценка действительного валового дохода.
5. Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капиталь
ного характера.
6. Расчет общего чистого операционного дохода.
7. Расчет общего коэффициента капитализации для оцениваемой
недвижимости.
8. Оценка недвижимости методом капитализации чистого опера
ционного дохода, приносимого недвижимостью.
9. Оценка стоимости земельного участка дохода как разницы
между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на
улучшения.
Третий метод: Земельный участок рассматривается как незастро
енный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предпола
гаемого назначения:
1. Определяется рыночная стоимость готового объекта недвижи
мости конкретного назначения, которую можно построить на
анализируемом земельном участке.
2. Рассчитывается стоимость строительства, включая прибыль
девелопера.
3. Оценивается стоимость земельного участка как разница между
ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.
Четвертый метод: Земельный участок рассматривается как за
строенный, строения требуют проведения некоторых улучшений:
1. Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижи
мостью.
2. Определение общего коэффициента капитализации.
3. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чис
того операционного дохода.