Страница 5
услугу, предоставляемую оцениваемой недвижимостью. Например,
при оценке гостиниц следует определить число потенциальных по
стояльцев.
Для прогнозирования спроса важно изучить доход и возраст жи
телей; возможности миграции, будущую инфляцию, информацию о
наличии земельных участков, качество инфраструктуры в районе
объекта недвижимости. Особенностью текущего состояния россий
ской экономики является тенденция территориального перемеще
ния капитала из традиционно активных инвестиционных зон в пас
сивные регионы, но имеющие хороший потенциал развития. Так,
московские инвесторы активно скупают недвижимость в североза
падных и южных областях европейской части России.
Конкурирующее предложение представляет список существующих
и строящихся объектов, сопоставимых по потребительским и инвес
тиционным характеристикам с оцениваемым объектом. При этом
необходимо учитывать, что часть проектов не будет доведена до кон
ца, а определенная часть имеющихся объектов будет выведена из
конкурентной борьбы. В процессе анализа конкурирующих объектов
недвижимости следует учитывать следующие факторы:
! текущее предложение объектов недвижимости (количество и
качество конкурирующих объектов недвижимости);
! динамика коэффициентов загрузки;
! объем нового строительства (проекты в стадии планирования и
в стадии строительства);
! реконструкция в целях изменения назначения недвижимости;
! наличие свободных земельных участков;
! динамика цен на строительную продукцию, услуги девелоп
мента, земельные участки;
! соотношение объектов недвижимости, предназначенных для
сдачи в аренду, и объектов, используемых собственниками;
! особые экономические условия и обстоятельства;
! влияние законодательных и нормативных ограничений (стро
ительные нормы и правила, положения о зонировании и др.).
Рыночное равновесие по недвижимости обычно достигается в крат
косрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости
и стабильность цен длятся недолго. При увеличении спроса цены и
арендная плата растут опережающими темпами изза необычайно
высокой длительности и сложности строительного процесса. Таким
образом, для рынка недвижимости характерен дисбаланс и точка
равновесия достигается редко. Избыточное предложение недвижи
мости усугубляется завершением строительства уже начатых объек
тов и еще больше увеличивает дисбаланс.
Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками
дается в следующих определениях: активный рынок и «вялый» ры
нок.
Активный (сильный) рынок — это рынок опережающего спроса и
отстающего предложения и, как следствие, — рост цен. Активный
рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что по
следние могут диктовать более высокие цены. «Вялый» (слабый) ры
нок — это рынок покупателей, поскольку у них имеется преиму
щество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного
роста предложения. Покупатели данной ситуации формируют сни
жение цен.
Однако на практике аналитики избегают простых формулировок.
Так как спрос и предложение могут взаимодействовать нестандарт
но, активность рынка недвижимости циклична и характеризуется
периодами подъема и спада. Цикл рынка недвижимости испытывает
влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Долгосрочный
цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, чис
ленности населения и уровня доходов. Краткосрочный цикл зависит
главным образом от доступности альтернативных источников фи
нансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка,
массовой миграции рабочей силы.