Best-Ocenki.ru

веннопромышленные, торговые, складские здания, гостиницы,
рестораны).
3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия,
здания НИИ).
4. Незастроенные земельные участки различного назначения (го
родские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповед
ники, зоны разработки полезных ископаемых).
5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие
ограничения по их использованию в силу специфики конструктив
ных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).
В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижи
мости можно разделить на:
1. Застроенные земельные участки.
2. Незастроенные земельные участки, пригодные для последую
щей застройки.
3. Незастроенные земельные участки, не пригодные для после
дующей застройки.
В зависимости от характера полезности недвижимости (ее спо
собности приносить доход) подразделяются:
1. Доходная недвижимость.
2. Условно доходная недвижимость.
3. Бездоходная недвижимость.
В зависимости от степени представленности объектов:
1. Уникальные объекты.
2. Редкие объекты.
3. Широко распространенные объекты.
В зависимости от экономической активности регионов:
1. Активные рынки недвижимости.
2. Пассивные рынки недвижимости.
В зависимости от степени готовности:
1. Незастроенные земельные участки.
2. Готовые объекты.
3. Не завершенные строительством объекты.
4. Объекты, нуждающиеся в реконструкции.
Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою оче
редь, может быть разделен на специализированные субрынки. Суб
рынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпоч

тениями по отношению к цене недвижимости, сложности управле
ния, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой
специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижи
мости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводче
ских ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для
крупного рогатого скота.
Процесс идентификации конкретного объекта в рамках более
крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации
рынка обычно заключается в дезагрегировании, или выделении, оце
ниваемой недвижимости в самостоятельный подкласс в соответст
вии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта.
Субрынок делится на меньшие сегменты в результате определе
ния различных предпочтений покупателей и продавцов относитель
но размера, дизайна, ценового диапазона, местоположения и др.
Оценщики недвижимости изучают географические, демографи
ческие, социальноэкономические, психологические и производст
венные характеристики рынка недвижимости в контексте общеэко
номической и региональной ситуации.
2.3. Методы и процедура анализа рынка недвижимости
Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и ин
терпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на
рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной спо
собности.
Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении
общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с
изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вы
вод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на сто
имость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут
использоваться для определения варианта оптимального использо
вания, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существую
щей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозиро
вания доли рынка, которую объект может занять.
Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от
спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий
момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется
конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцени
ваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие
объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые име
ются у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния

экономических условий на состояние рынков позволит оценщику
получить важнейшую информацию, необходимую для определения
стоимости тремя подходами к оценке недвижимости.
Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих
объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с
оцениваемым объектом для объективной корректировки цены про
дажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся ры
ночной ситуацией.
Затратный подход предполагает использование рыночной инфор
мации о текущих строительных затратах и рыночных условиях при
менения методов. Данная информация позволяет оценщику опреде
лить размер предпринимательской прибыли, доходность строитель
ных организаций, выявить экономические преимущества, а также
уровень функционального устаревания недвижимости с момента за
вершения строительства.
Доходный подход требует от оценщика знания рыночной инфор
мации о занятости помещений и емкости рынка, уровне арендной
платы, эксплуатационных расходах, ожидаемых ставках доходности,
а также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижи
мости.
Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и за
висят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей
заказчика. В оценке нет единого мнения о том, как должны увязы
ваться данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью. Тем не