Страница 4
менее можно выделить два подхода к анализу рынка, каждый из ко
торых предполагает рассмотрение всего спектра факторов:
1 подход — анализ от общего состояния экономики к конкретной
недвижимости;
2 подход — анализ от конкретного объекта к общему положению
дел в экономике.
В первом случае аналитики начинают с изучения рынка.
1 шаг — оценка рыночного равновесия. Данные о занятости и до
ходе населения, служат индикаторами спроса; текущая информация
об объеме доступной площади помещений и строительства обеспе
чивает критерии предложения недвижимости со стороны конкурен
тов. На основе сопоставления спроса и конкурирующего предложе
ния оценщик делает вывод о наличии равновесия на рынке недви
жимости и перспективах сохранения ситуации.
2 шаг — анализ вероятного альтернативного использования не
движимости, оценка рыночной реакции на данный вариант и влия
ние на стоимость. Для этого рассматриваются физические и юриди
ческие характеристики оцениваемой недвижимости, а также ее окру
жение. Вывод — заключение о наиболее эффективном использова
нии оцениваемого объекта недвижимости.
Второй метод предполагает, что рыночный анализ следует начи
нать с изучения параметров оцениваемого объекта недвижимости,
которые формируют его доходность и конкурентоспособность на
конкретном рынке.
1 шаг — понимание физических, законодательных, нормативных
и местных характеристик недвижимости, что позволит определить
потенциальных участников рынка (покупателей, продавцов, пользо
вателей, арендаторов и т. д.) и в конечном счете оценить динамику
спроса и предложения на конкретном сегменте рынка недвижимос
ти. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса,
объем доступного и предполагаемого предложения, определяется
степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рын
ка с учетом важнейших факторов (изменение численности, доход
ности и занятости населения, объем розничной торговли и т. д.)
2 шаг — рассмотрение наиболее вероятных вариантов использо
вания недвижимости с точки зрения настоящей и перспективной
рыночной поддержки. Вывод — определение альтернативного наи
более доходного вида пользования, соответствующего оптимальному
использованию недвижимости.
Несмотря на различную процедуру указанных методов, оба пре
следуют одну цель: определить уровень текущей и будущей рыноч
ной поддержки по конкретному виду пользования с учетом влияния
местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функциони
рует объект оцениваемой недвижимости.
Идентификация сегмента рынка
На начальном этапе анализа рынка оценщик должен решить две
взаимосвязанные задачи:
1) идентифицировать объект недвижимости;
2) идентифицировать рынок недвижимости, на котором объект
конкурирует.
Изучение задания на оценку характеристик объекта недвижимос
ти помогает оценщику определить ценообразующие и, следователь
но, конкурентоспособные параметры. Анализ рынка недвижимости
требует его разбивки на отдельные потребительские субрынки в це
лях определения конкретного конкурирующего рыночного сегмента
оцениваемой недвижимости. В результате оценщик выявляет внеш
ние факторы, влияющие на оцениваемый объект.
Таким образом, рыночная сегментация вычленяет наиболее веро
ятных пользователей недвижимости из общей массы участников
рынка, совершающих операции с недвижимостью. С другой сторо
ны, на основе анализа атрибутов недвижимости выделяется масса
конкурирующих объектов и определяется позиция оцениваемой не
движимости.
Качественная сегментация рынка требует изучения следующих
факторов.
1. Назначение (тип использования недвижимости).
2. Физические и экономические характеристики недвижимости:
” размер
” число арендных договоров
” потенциальные арендаторы и пользователи
” физическое состояние объекта
” проектные параметры и т. д.
3. Территориальные особенности рынка предполагают разбивку
рынка на интернациональный, национальный, региональный,
местный, городской и пригородный, в том числе выделение
района или микрорайона города.
4. Замещающие объекты недвижимости, к которым относят не
движимость, аналогичную по полезности (приносимому дохо
ду), но представляющую сегмент недвижимости другого назна
чения. Отбираемые объекты недвижимости должны пользо
ваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и
принадлежать тому же территориальному рынку.
5. Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят не
движимость, увеличивающую привлекательность оцениваемо
го объекта при совместном использовании с оцениваемым
объектом. (Например, наличие земельного участка под пар
ковку или готового объекта рядом с офисным или торговым
зданием.)
Итог — наложение характеристик оцениваемого объекта на соот
ветствующий территориальный и функциональный сегмент рынка
недвижимости для определения конкурирующей массы и объема
предложения, включая замещающие объекты.
Анализ спроса или выявление потребностей, предпочтений и поку
пательной способности потребителей. Основная задача оценщика—
выявление потенциальных потребителей оцениваемой недвижимос
ти (покупателей, арендаторов или пользователей). Для этого в пер
вую очередь необходимо определить спрос на конечный продукт или