Страница 1
Глава 2
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСОБЕННОСТИ
2.1. Особенности рынка недвижимости
Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимо
действие физических или юридических лиц с целью обмена имею
щихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок
недвижимости является составной частью рынка инвестиций и пред
ставляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с
сектором финансовых инвестиций.
Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою оче
редь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость.
Имущественные вложения — это вложения в вещественные активы
компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драго
ценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижи
мость — это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к
земле.
Недвижимость рассматривается как один из способов помещения
капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости ка
питала и получение положительной величины текущего дохода.
Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного
процесса и требуют определения срока вложения, его размера, фор
мы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в
недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновеши
вающей интересы продавцов и покупателей.
Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости не
движимости является анализ особенностей функционирования рын
ка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на по
ток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и
возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную да
ту в будущем, являющихся информационным обеспечением доход
ного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более
обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих
параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому
объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение ин
вестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для
инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвесто
ром), требует обязательного прогнозирования тенденций развития
рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкрет
ного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для
изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов
недвижимости.
Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и
прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный
и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий.
Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономически
ми характеристиками и эффективностью по таким наиболее сущест
венные параметрам, как:
! товар
! формирование цены
! способы финансирования сделки
! степень ликвидности.
! баланс спроса и предложения.
! число потенциальных покупателей.
! информированность участников сделки.
! методы регулирования.
! надежность прогнозирования рыночной ситуации.
Параметры сравнения
Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте
товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости,
отличаются уникальностью и фиксированным местоположением,
хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть
аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на
земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, ис
пользованием их места создания, длительным процессом создания,
большой единичной стоимостью и др.
Формирование цены. Цена на объект недвижимости как единицы
инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей
ограничен. На рынке недвижимости цена также является результа
том взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной
активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на
сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются
едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость яв
ляется ее нестабильность.
Способы финансирования сделки. Высокая единичная цена на объ
ект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогно
зируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являют
ся объективными предпосылками использования для сделок заем
ных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита
на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке
недвижимости и, в конечном счете, на активность рынка недвижи
мости.
Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инст
румент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна.
Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными
затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтерна
тивным источникам финансирования, кроме того, недвижимость
имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не
может быстро адаптироваться к потребностям рынка.
Баланс спроса и предложения. Баланс спроса и предложения,
обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достига
ется редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно
отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительст
вом новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Слож
ность, инертность и длительный срок строительного процесса может
привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточно