Страница 9
но влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Однако, в силу
изменчивости рыночной ситуации, стоимостная оценка недвижи
мости проводится на конкретную дату и недолго сохраняет свою
обоснованность. Изменение рыночных предпочтений в сфере не
движимости не может быть легко обеспечено соответствующим
предложением. Кроме того физическое, функциональное и эконо
мическое старение зданий снижает их стоимость.
Рассмотрим комплексное влияние на результат оценки общих
экономических принципов спроса и предложения, замещения, ба
ланса и внешних факторов.
Принцип предложения и спроса предполагает, что цена недвижи
мости находится в прямой зависимости от спроса и в обратной – от
предложения. Указанная зависимость обычно не носит пропорци
ональный характер. Таким образом, изменение спроса и предложе
ния на какойлибо объект приводит к изменению равновесной цены.
Взаимодействие спроса и предложения является следствием взаимо
действия участников рынка недвижимости: производителей и потре
бителей, или продавцов и покупателей.
Предложение недвижимости — это количество объектов опреде
ленного вида недвижимости, предлагаемых на данном рынке в дан
ный период времени для продажи или аренды по соответствующим
ценам, при условии стабильности издержек производства.
Спрос в сфере недвижимости — это потребность в приобретении
или аренде в данный период времени какоголибо типа недвижимос
ти по ценам данного рынка при условии стабильности численности
населения, дохода, будущих цен и предпочтений собственников и
пользователей.
Принцип конкуренции. Конкуренция возникает между покупате
лями или арендаторами и является результатом взаимодействия уси
лий нескольких потенциальных покупателей или арендаторов при
заключении сделки. Конкуренция возникает также между продавца
ми или владельцами недвижимости в процессе взаимодействия уси
лий нескольких потенциальных продавцов или владельцев недвижи
мости при ее продаже или сдаче в аренду. Покупатели и продавцы
недвижимости нацелены на максимизацию доходов при адекватном
уровне риска. Поэтому в условиях рыночной конкуренции каждый
объект недвижимости конкурирует не только со всеми другими объ
ектами, пригодными для данного вида использования на конкрет
ном секторе рынка, но и с объектами других сегментов рынка.
Дефицит — это фактор стоимости, отражающий текущее или
ожидаемое соотношение спроса и предложения на конкретный то
вар. Ценность дефицитного товара, к которому в полной мере можно
отнести недвижимость, в силу ограниченности пригодной к исполь
зованию земли, растет не только при увеличении спроса, но даже
при его постоянстве. Факторы полезности и дефицита оказывают
влияние на стоимость только во взаимодействии друг с другом, так
как отсутствие одного из них нивелирует влияние оставшегося.
Под потребностью понимают желание покупателя получить опре
деленный товар, удовлетворяющий те или иные жизненные потреб
ности. Потребность, так же, как полезность и дефицит, связана с по
купательной способностью.
Реальная покупательная способность — это способность конкрет
ного лица или группы лиц функционировать на рынке в качестве по
купателя, приобретая товары и услуги за деньги или их эквивалент.
Оценка рыночной стоимости недвижимости учитывает способность
рынка заплатить за оцениваемый объект.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
Оптимальное использование недвижимости отражает основное
допущение в отношении поведения рынка недвижимости. Рассмат
ривая рыночные факторы, определяющие стоимость недвижимости,
оценщик идентифицирует оптимальное использование недвижи
мости. Подобный анализ играет существенную роль при определе
нии стоимости недвижимости, поскольку он определяет место объ
екта на рынке с позиции альтернативных вариантов использования
земли на конкретную дату. Таким образом, рыночная стоимость или
цена, которую покупатель готов заплатить, а продавец готов принять
за недвижимость, базируется на представлении оценщика о наибо
лее выгодном использовании земельного участка или зданий.
Несмотря на то, что свободные и застроенные земельные участки
имеют тенденцию к оптимальному использованию, заключение
оценщика об оптимальном использовании недвижимости может не
совпадать с текущим использованием. Поскольку вариант использо
вания земли может быть ограничен существующими строениями,
оптимальное использование определяют и для земельного участка
как условно свободного, и для недвижимости в целом. Сформулиро
ванный вариант оптимального использования недвижимости бази
руется на комплексном анализе рыночных условий и тенденций.