Страница 3
водится различие между терминами «недвижимость» и «недвижимое
имущество».
Недвижимость — это земельный участок и физические, осязаемые
и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связан
ные с землей.
Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, не
разрывно связанных с собственностью на вещественную недвижи
мость. Право собственности — это права пользования, продажи, сда
чи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих
прав, включая отказ от них. Комплекс прав представляет совокуп
ность отдельных и конкретных имущественных прав.
Собственник недвижимости может обладать всеми или только
частью этих прав. Оценка недвижимости предполагает оценку как
абсолютного права собственности, так и частичного имущественно
го права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает
право собственности арендодателя и вещное право арендатора.
В практике оценки недвижимости выделяется так называемое
прочно присоединенное движимое имущество, включающее движимые
компоненты имущества, которые не связаны с недвижимостью и не
являются ее частью. Например, мебель, холодильники и другие от
дельно стоящие предметы.
Вместе с тем многие прочно связанные с недвижимостью предме
ты не являются недвижимостью, поскольку используются арендато
ром для целей бизнеса и относятся к так называемому технологиче
скому оборудованию.
Для того чтобы определить, является предмет движимым имуще
ством или частью недвижимости, на практике анализируются такие
критерии, как способ прикрепления предмета, роль, выполняемая
предметом для изменения функциональных характеристик недви
жимости, условия арендного договора, на которых сторона присо
единила предмет. Оценщикам подобный анализ необходим для того,
чтобы определить, входит ли этот предмет в стоимость оценки.
Правовое обеспечение оценочной деятельности. Оценочная де
ятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется
Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными
законами и иными нормативными правовыми актами Российской
Федерации и ее субъектов, а также международными договорами
Российской Федерации.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» был принят Государственной думой и одобрен Советом
Федерации в июле 1998 года. Данный закон определяет правовые ос
новы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов
различных форм собственности. В нем даны формулировки оценоч
ной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной де
ятельности, объектов оценки; определены права РФ и ее субъектов,
физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежа
щих различных объектов.
Законом установлено, что основанием для проведения оценки
объекта является договор между оценщиком и заказчиком, отвечаю
щий обязательным требованиям, а в отдельных случаях оценка, в том
числе повторная, может быть проведена на основании определения
суда.
Закон определил общие требования к содержанию отчета об
оценке объекта оценки, который не должен допускать неоднознач
ного толкования или вводить в заблуждение, и регламентировал про
цедуру оспоримости содержащихся в отчете сведений.
Законом определены права оценщика по выбору стандартов и ме
тодов оценки, доступу к информации; на коммерческую тайну; на
привлечение к участию в проведении оценки иных оценщиков и
специалистов; а также право на отказ от оценки.
Законом определены обязанности оценщика, который должен
соблюдать федеральный закон и принятые на его основе норматив
ные правовые акты, обеспечивать сохранность документов, инфор
мировать заказчика о требованиях законодательства Российской Фе
дерации об оценочной деятельности, предоставлять документ, под
тверждающий профессиональность знаний в области оценочной
деятельности, соблюдать конфиденциальность полученных
сведений.
В соответствии с данным законом независимость оценки требует,
чтобы оценщик не имел имущественного интереса в объекте оценки.
Размер гонорара оценщика не должен зависеть от итоговой величи
ны стоимости объекта оценки. Закон предусматривает страхование
гражданской ответственности оценщиков, которое является услови
ем, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков.
Контроль над осуществлением оценочной деятельности в Рос
сийской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Прави
тельством Российской Федерации и субъектами Российской Федера
ции, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с
законодательством Российской Федерации.
Профессиональное обучение оценщиков осуществляется специ
ально создаваемыми высшими государственными или частными
учебными заведениями, или на базе их факультетов, отделений или
кафедр.
Законом предусмотрено саморегулирование оценочной деятель
ности, которое должно осуществляться саморегулируемыми органи
зациями оценщиков и распространяться на их членов.
Лицензирование оценочной деятельности и отзыв соответствую
щих лицензий осуществляются в соответствии с законодательством
Российской Федерации.
Другим не менее важным документом, обеспечивающим право
вое регулирование оценочной деятельности, являются «Стандарты