Страница 7
личной полезностью для жильцов, владельца и арендатора. Жилая
недвижимость, находящаяся в личной собственности, удовлетворяет
потребность собственника в жилом помещении с той или иной сте
пенью удобства. Качество удобств влияет на полезность недвижи
мости для владельца или арендатора. В данном случае полезность
принимает форму генерируемых недвижимостью денежных потоков.
Влияние полезности на стоимость зависит от потребительских ха
рактеристик недвижимости, к которым относят площадь, местопо
ложение, качество ремонта и другие свойства полезности, сущест
венно влияющие на стоимость недвижимости.
Принцип замещения утверждает, что при наличии нескольких ана
логичных или сопоставимых объектов недвижимости на рынке на
ибольшим спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой.
Этот принцип предполагает рациональное поведение участников
рынка, не обремененных дополнительными затратами, обусловлен
ными задержкой платежей. Согласно данному принципу, покупатель
не заплатит за недвижимость больше, чем за другой объект со сход
ными потребительскими параметрами. Принцип замещения призна
ет за покупателями и продавцами право выбора объектов недвижи
мости с одинаковыми характеристиками.
Издержки неиспользованных возможностей — это величина по
терь, связанных с упущенной возможностью в результате конкретно
го выбора. Инвестор, принимая соответствующее решение, отказы
вается от других возможностей приложения капитала. Предпочтения
конкретного инвестора учитывают его интересы: это либо макси
мальная доходность при относительно небольшом уровне риска, ли
бо получение надежно прогнозируемой величины доходов на долго
срочной основе. Издержками неиспользованных возможностей для
инвестора являются альтернативные инвестиционные варианты, ко
торые оказались более эффективными при сопоставимом уровне ри
ска. Например, если собственник приобрел дом в зоне ограниченной
этажности, он лишается возможности получения дополнительного
дохода от сдачи в аренду надстроенных этажей при наличии соответ
ствующего спроса.
Понятие издержек неиспользованных возможностей связано с
принципом замещения. Сравнительный анализ ставок дохода по
альтернативным инвестиционным вариантам помогает оценщику
определить требуемую доходность для оцениваемой недвижимости.
Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках
оцениваемого объекта.
Принцип баланса утверждает, что стоимость недвижимости созда
ется и поддерживается при условии равновесия различных проти
востоящих и взаимодействующих элементов, таких, как компоненты
недвижимости, производственные факторы: земельный участок, ра
бочая сила, капитал и менеджмент. Необходимое равновесие дости
гается при оптимальном соотношении земли и других объектов, а
вложение дополнительного капитала не сопровождается получением
дополнительной выгоды. Принцип баланса проявляется и во взаи
мосвязи недвижимости и внешней среды.
Принцип вклада означает, что стоимость каждой конкретной со
ставляющей недвижимости соответствует ее вкладу в стоимость целого
объекта недвижимости либо величине, на которую уменьшается об
щая стоимость, при отсутствии данного компонента в недвижимости.
Фактически понесенные собственником расходы по преобразо
ванию недвижимости могут сопровождаться изменением ее стои
мости как в большую, так и в меньшую сторону, либо не изменять
стоимость. Например, фактически осуществленный ремонт помеще
ния, имеющий смету понесенных при этом затрат, в зависимости от
соответствия привнесенных улучшений требованиям рынка и типа
конкретного объекта, может изменить стоимость на величину, рав
ную или превышающую расходы, а при неблагоприятных условиях
привести к снижению итогового результата.
Принцип остаточной продуктивности. Под прибавочным продук
том понимают чистый доход, приносимый земельным участком, на
котором расположен объект недвижимости, за исключением всех
производственных расходов. Классическая экономическая школа
отождествляла прибавочный продукт с земельной рентой, которая,
по ее мнению, лежала в основе стоимости земли. В XX веке эконо
мисты высказывали мнение, что прибавочный продукт следует свя
зывать с организацией производства, которая объединяет землю, ра
бочую силу и капитал в конечный объект недвижимости.
Принцип рыночного соответствия предполагает, что недвижимость
имеет стоимость при условии, что ее характеристики соответствуют
спросу конкретных рынков. Направление использования недвижи
мости в данном районе должно отвечать спросу по большому спектру
факторов, включая экономические обстоятельства, предпочтения
владельцев, действующие нормы зонирования и регулирование зем
лепользования и др.
Конкретные рынки также устанавливают стандарт рыночного со
ответствия. Так, согласно принципу прогрессии, недвижимость с
низкой ценой в районе с высокими ценами будет стоить дороже, чем
в районе с сопоставимой недвижимостью. Согласно принципу рег
рессии, недвижимость с высокой ценой в районе с низкими ценами,
будет стоить меньше чем в районе с сопоставимой недвижимостью.
Принцип внешнего фактора означает, что положительное или от
рицательное влияние на стоимость недвижимости могут оказывать