Best-Ocenki.ru

1. Заключение сделки происходит в конкретный срок.
2. Существуют открытый и конкурентный рынок для оценивае
мой недвижимости.
3. Покупатель и продавец действуют благоразумно и информиро
ванно.
4. Цена не испытывает влияния со стороны неправомерного воз
действия.
5. Обе стороны действуют в целях, которые, по их мнению, на
илучшим образом обеспечивают их интересы.
6. Маркетинговые мероприятия являются адекватными; для вы
ставления объекта к продаже отводится достаточное время.
7. Платежи произведены в денежном выражении или в сравни
мых финансовых показателях.

8. Цена отражает обычное представление о стоимости данной не
движимости, которая продается без влияния на нее специального
или созданного финансирования или уступок по сделке, предостав
ляемых кемлибо, кто имеет к ней отношение».
Формулировка рыночной стоимости дается в различных источни
ках, включая экономическую литературу по оценке, словари, зако
нодательные документы, судебные решения и др.
Практическая оценка недвижимости требует от оценщиков ис
пользования в дополнение к рыночной стоимости других видов сто
имости. Рассмотрим потребительную стоимость, базирующуюся на
экономической эффективности недвижимости. При оценке потре
бительной стоимости недвижимости оценщик определяет денежную
сумму, которую можно получить при ее продаже без учета варианта
оптимального использования.
Недвижимость может иметь потребительную и рыночную сто
имость, что наиболее часто встречается при оценке промышленной
недвижимости, объектов с ограниченным рынком. К объектам,
имеющим ограниченный рынок, относят недвижимость, которая в
данное время интересует узкий круг потенциальных покупателей.
Такие объекты (например, культовые здания, музеи, клубы) имеют
ограниченный потенциал для изменения вида использования.
Инвестиционная стоимость конкретизирует определение с учетом
вида инвестиции и предпочтений инвестора и, следовательно, это не
всегда рыночная стоимость. Инвестиционная стоимость опирается
на субъективную оценку конкретного инвестора определенного ва
рианта инвестиционного проекта. Факторы, учитываемые при опре
делении инвестиционной стоимости, могут не совпадать с теми, ко
торые влияют на рыночную стоимость. Для оценки инвестиционной
стоимости, необходимы конкретные инвестиционные критерии.
Критерии оценки инвестиции в недвижимость необязательно уста
навливаются отдельным инвестором, они могут быть установлены
экспертом по недвижимости или оценщиком. Так, например, при
необходимости расширения земельного участка инвестор рассмат
ривает только пограничные наделы земли.
Стоимость действующего предприятия применительно к оценке
недвижимости — это стоимость составной части бизнеса, эксплуати
рующего недвижимость. Этот вид стоимости связан с предприятием,
но отличается от стоимости недвижимости, поскольку стоимость
действующего предприятия объединяет нематериальные активы,
комплекс земли и зданий, рабочую силу, оборудование и менедж

мент. Оценка стоимости действующего предприятия обычно прово
дится для отелей, мотелей, ресторанов, кегельбанов, промышленных
предприятий, магазинов, торговых центров и т. п.
Стоимость общественно значимой недвижимости — комплексное
понятие, которое применяется для наиболее оптимального исполь
зования недвижимости нехозяйственного назначения, например, в
природоохранных целях. Проблема стоимости общественно значи
мой недвижимости возникла в США в процессе определения феде
ральными учреждениями справедливых компенсационных выплат за
приобретаемую земельную собственность. При ее оценке, как прави
ло, учитываются следующие особенности. Сопоставимые сделки от
бирают только по общественно значимой собственности. Наиболее
вероятным покупателем общественно значимой недвижимости яв
ляется федеральная организация. Земельный участок рассматривает
ся как основа всей компенсации, без учета других соображений, та
ких, как, например, местоположение.
Страховая стоимость рассчитывается на базе стоимости замеще
ния и/или воспроизводства утраченных компонентов недвижимости
в результате наступления страхового случая. Страховая стоимость за
висит от условий соответствующего страхового полиса и обычно ре
гулируется законодательством.
Оцененная стоимость используется для определения налогообла
гаемой базы в части недвижимости. Оцененная стоимость может не
совпадать по величине с рыночной стоимостью, но последняя, как
правило, выступает в качестве базы расчетов.
Определение видов стоимости, используемых в процессе оценки,
в российских нормативных документах впервые было сформулиро
вано в принятом в 1998 году Федеральном Законе «Об оценочной де
ятельности в РФ». Так, под рыночной стоимостью объекта оценки
«понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конку
ренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине цены сделки не отража
ются какиелибо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
! одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а
другая сторона не обязана принимать исполнение;