Страница 1
Глава 23
ОЦЕНКА ЧАСТИЧНЫХ ИМУЩЕСТВЕННЫХ
ПРАВ НА ЗЕМЛЮ
Термин «частичные имущественные права на землю» в современ
ном отечественном законодательстве отсутствует. Данный термин
пришел из западной теории и практики оценки. Оценщики его при
меняют для обозначения любых прав, дающих возможность получе
ния дохода, отличных от полного права собственности. Частичные
имущественные права предусматривают меньший объем прав по
сравнению с полным правом собственности. Они возникают, когда
часть правомочий связанных с земельным участком, могут быть пе
реданы собственником другим сторонам на неопределенный срок
или ограниченный период времени. Эти права рассматриваются при
оценке с экономических позиций, то есть позиций, позволяющих
определить их стоимость, в тех случаях, когда необходимость в такой
оценке возникает.
К частичным имущественным правам на землю, оценка которых
является наиболее актуальной в России в современных условиях, от
носятся:
! вопервых, сами права на землю: право аренды земельного уча
стка, в том числе в составе единого имущественного комплекса
(застроенный земельный участок, участок лесного фонда), пра
во субаренды земельного участка, право постоянного бессроч
ного пользования, право пожизненного наследуемого владе
ния, право ограниченного пользования (сервитут);
! вовторых права, связанные с земельными участками: право на
заключение договора аренды; право на совершение сделок с
правами аренды земельного участка (застроенной и незастро
енной части), право застройки земельного участка;
! втретьих, права, связанные с земельными долями: право арен
ды земельной доли не выделенной в натуре (в основном это от
носится к сельскохозяйственным угодьям), доля в праве арен
ды земли (доля в праве пользования на земельных участках, за
нятых зданиями со множественностью субъектов прав на них).
В настоящее время вопросы оборота частичных прав на землю, в
основном оборота прав аренды земли и земельных долей земельным
законодательством до конца не урегулированы. Вместе с тем имен
но совершение сделок с правами аренды (купляпродажа, залог,
внесение в уставной фонд) а также сделок по передаче земли в арен
ду и субаренду собственниками требует стоимостной оценки таких
прав. Возникает много вопросов, связанных с оценкой стоимости
земли в составе единого объекта недвижимости, в случаях, когда зе
мельный участок находится в пользовании на одном из прав, отлич
ных от права собственности, например в аренде, бессрочном поль
зовании. Иногда может возникнуть потребность в оценке стоимости
сервитута.
Наиболее часто потребность оценки частичных прав на землю
возникает в следующих случаях:
! продажа права на заключение договора аренды земельного уча
стка, находящегося в муниципальной или государственной
собственности;
! покупка права на заключение договора аренды земельного уча
стка, находящегося в муниципальной или государственной
собственности;
! залог права аренды земельного участка;
! купляпродажа права аренды на вторичном рынке;
! внесение в уставный фонд права аренды земельного участка,
земельной доли или права аренды земельной доли;
! определение стоимости земли, в составе имущественного
комплекса (или застроенного участка), при условии нахожде
ния земельного участка в аренде или постоянном бессрочном
пользовании.
Право аренды земельного участка
Согласно действующему законодательству с правом аренды земли
можно совершать гражданскоправовые сделки. Арендодатель (соб
ственник) может продавать это право арендатору. В свою очередь
арендатор также имеет возможность совершать в период действия
договора аренды сделки с правами аренды земли (куплипродажи,
ипотеки, внесения в уставный капитал), а также сделки с земельным
участком к которым относятся субаренда и срочное пользование
Одной из основных форм реализации продажи права аренды зем
ли является продажа права на заключение договора аренды земель
ного участка (долгосрочной или краткосрочной). Предметом сделки
является право на заключение договора аренды.
Такая форма продажи права аренды наиболее распространена в
Москве, где она узаконена местным законодательством1. Данная
1 См. закон города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Моск
ве» от 16.07.97 г. № 34.
форма оборота прав на землю была введена для выявления уровня
рыночных цен на землю, отражением которых стали цены на приоб
ретение (выкуп) права аренды земельных участков в Москве. Эти це
ны стали основой для формирования суррогатного рынка земли, от
ражающего рыночные тенденции и предпочтения покупателей на зе
мельном рынке. По сути дела, стоимость выкупа права долгосрочной
аренды на торгах в переходный период к свободному обороту прав на
землю заменила рыночную стоимость полного права собственности.
В соответствии с московскими правовыми нормами под выкупом
права аренды земельного участка понимается сделка куплипродажи
между Московской городской администрацией (покупатель) и ли
цом, ставшим победителем торгов, права на заключение договора
аренды земельного участка. После регистрации подобной сделки по
купатель этого права также приобретает право на заключение сделок