Страница 8

Общая площадь угодий оцениваемой фермы — 319 акров. Из них:
интенсивная культура — 298 акров; дороги — 8 акров; под построй
ками — 13 акров.
1 Бонитировка почв устанавливает их относительное качество по основным факто
рам естественного плодородия для возделываемых культур.

Внесение поправок на структуру угодий (распределением земли)
Сделка 1. Общая площадь — 240 акров. Цена сделки — $1188/акр,
в том числе цена пашни — $1100/акр, цена земли под постройками —
$1100/акр.
Сделка 2. Общая площадь — 127 акров. Цена сделки — $888/акр, в
том числе цена пашни — $895/акр, цена земли под постройками —
$895/акр.
Определение величины поправки
Сделка 3. Общая площадь — 135 акров. Цена сделки $— 1141/акр,
в том числе цена пашни $— 1203/акр, цена земли под постройками —
$1500/акр
Тип использования
земли
Расчет поправки
Поправки на структуру
угодий оцениваемого
участка
Интенсивная культура 298 акров ? $1100/акр = $327800
Дороги 8 акров ? $0/акр = $0
Под постройками 13 акров ? $1100/акр = $14300
Всего 319 акров $342100
Скорректированная
цена сделки 1
$342100 : 319 акров = $1072/акр
Поправка на структуру
угодий
$1188/акр – $1072/акр = –$116/акр
Тип использования
земли
Расчет поправки
Поправки на структуру
угодий оцениваемого
участка
Интенсивная культура 298 акров ? $895/акр = $266710
Дороги 8 акров ? $0/акр = $0
Под постройками 13 акров ? $895/акр = $11635
Всего 319 акров $278345
Скорректированная
цена сделки 1
$278345 : 319 акров = $873/акр
Поправка на структуру
угодий
$888/акр — $873/акр = –$15/акр

Определение величины поправки
Внесение других поправок
Определение стоимости земли
($972/акр + $884/акр + $1019/акр) : 3 =$958/акр или $960/акр
$960/акр ? 319 акров = $306240.
При применении доходного подхода в расчет принимается величи
на ставок арендной платы за предоставление соответствующего иму
щества в аренду (например, коровников) или месячный доход от их
использования в расчете на голову скота, содержащегося в соответ
ствующем помещении.
В расчетах также учитывается доход от использования посевных
площадей. Потом исчисляется общая сумма валового дохода от ис
пользования посевных площадей и всех сооружений, и из этой сум
Тип использования
земли
Расчет поправки
Поправки на структуру
угодий оцениваемого
участка
Интенсивная культура 298 акров ? $1203/акр = $358494
Дороги 8 акров ? $0/акр = $0
Под постройками 13 акров ? $1500/акр = $19500
Всего 319 акров $378030
Скорректированная
цена сделки 1
$378030 : 319 акров = $377994/акр
Поправка на структуру
угодий
$1141/акр – $1185/акр = $44/акр
Сделка 1 Сделка 2 Сделка 3
Цена сделки, $/акр 1188 888 1141
Поправка на финансы, $/акр 0 0 0
Скорректированная цена, $/акр 1188 888 1141
Поправка на структуру, $/акр –116 –15 44
Скорректированная цена, $/акр 1072 873 1185
Поправка на продуктивность, $/акр –100 11 –166
Скорректированная цена, $/акр 972 884 1019

мы вычитаются расходы. В состав расходов включаются следующие
статьи: налог на недвижимость, страхование, эксплуатационные рас
ходы, организация производства.
В качестве коэффициента капитализации используется норма ка
питализации большинства хозяйств аналогичного типа (молочных
ферм). В отчете он принят в размере 6%. Данная норма рассчитыва
ется как отношение чистого дохода к продажной цене хозяйства це
ликом, взятое в среднем по нескольким сделкам. При этом чистый
доход определяется на основании валового дохода посредством при
менения коэффициента операционных расходов.
Пример определения стоимости товарной фермы
доходным методом
Требуется оценить товарную ферму, специализирующуюся на от
корме скота.
Источники дохода: сдача в аренду участков, сопоставимых с оце
ниваемым участком, сдача в аренду производственных помещений и
других сооружений, доход от посевных площадей, доход от скотного
двора и помещений для скота (из расчета на голову скота).
Расчет валового дохода
Источник
дохода
Производ
ственные
площади,
акр
Еденицы
измерения
Общая
производительностьсть
Наличн/паев/
управл.доход
Стабильный
доход, $ на
единицу
Валовый
доход
Пай,
%
Доход
владельца
Посевные
площади
Коровник
Навес для
техники
Бункеры для
зерна
Постр. для
свиней
Навес для
скота
Дом

Акров
Голов
SF
Бушелей
Голов
Голов
Месяцев
85,00
144,00
0,20
0,10
12,00
18,00
300,00
$25,330
$8,784
$1,531
$1,700
$3,600
$3,600
$3,600

$25,330
$8,784
$1,531
$1,700
$3,600
$3,600
$3,600
Устойчивый валовый доход = $48,145

Определение расходов
Исходные данные для расчета нормы капитализации
Определение нормы капитализации
Из приведенной выше таблицы определено, что норма капитали
зации большинства молочных хозяйств варьируется от 5% до 6%. До
ли расходов во всех хозяйствах превышают 30%. Доля расходов на
оцениваемой ферме составляет 35% и является средней по отноше
нию к хозяйствам, представленным в таблице.
Расчет стоимости товарной фермы методом капитализации
Валовой доход: $48145 или 100%
Расходы: $17070 или 35,46%
Чистый доход: $31075 или 64,54%
Cтоимость = Чистый доход/Норма капитализации = $31075/6,00% =
= $517917.
Оценка, полученная методом прямой капитализации, составляет
$518000.
Статьи расходов Расходы
Налог на недвижимость $ 5700
Процент от
устойчивого
валового дохода
Страхование $ 3200
Эксплутационные расходы $ 4800
Организация производства $ 3370
Общая сумма расходов $ 17070 35,4%