Страница 1

Глава 16
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
16.1. Факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйст=
венного назначения и объекты оценки
В основе оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйствен
ного назначения лежит теория земельной ренты или избыточного
дохода, который образуется при использовании земли для получения
сельскохозяйственной продукции. В свою очередь, данный доход
определяется не только природными условиями и качеством земли,
но и ценами на производимую продукцию, ее количеством, спросом
и предложением на сельхозпродукцию, складывающимся на рынках
сбыта, уровнем оплаты труда и других издержек в сельскохозяйст
венном производстве, а также преобладающей ставкой процента на
капитал и сложившейся нормой прибыли в сельском хозяйстве.
Основными факторами, влияющими на стоимость сельскохозяй
ственных угодий являются:
! природноклиматические условия, определяющие тип и ос
новные направления ведения сельскохозяйственного произ
водства и выбор наилучших или наиболее доходных для данной
местности культур;
! тип землепользования, направление ведения сельскохозяйст
венного производства (мясомолочное, молочное, зерновое,
овощеводческое и т.д.) и основные формы организации сель
ского хозяйства (крупное товарное хозяйство или его часть,
фермерское хозяйство, личное подсобное хозяйство, садо
воогородный участок и т.д.);
! структура посевных площадей и преобладающие системы сево
оборотов;
! виды сельскохозяйственных угодий (пашня, сенокос, пастби
ще и т.д.) и производимых товарных культур (зерно, лен, мас
личные культуры, овощные культуры и т.д.);
! плодородие, технологические свойства и другие характеристи
ки качества почв и рельефа, влияющие на урожайность сель
скохозяйственных культур и продуктивность сельскохозяйст
венных земель;
! урожайность основных товарных культур, сложившаяся при
наиболее распространенном уровне интенсивности ведения
сельского хозяйства в регионе расположения объекта оценки;

! местоположение относительно рынков сбыта сельскохозяйст
венной продукции, первичной переработки продукции и цент
ров технического обслуживания;
! улучшения, произведенные с сельскохозяйственными угодья
ми (мелиорация и т.д.);
! плотность занятость населения, различные социальнодемог
рафические особенности;
! цены на горючесмазочные материалы и сельскохозяйствен
ную технику;
! инфраструктура хозяйства (наличие дорог, мелиоративных сис
тем и т.д.).
Объекты оценки
При определении стоимости земель сельскохозяйственного на
значения оцениваться могут:
1) собственно сельскохозяйственные и иные угодья или незастро
енные земельные участки, предназначенные для ведения сельскохо
зяйственного производства или обеспечивающие его;
2) застроенные земельные участки с расположенными на них
постройками разного назначения и использования;
3) сельскохозяйственный имущественный комплекс (сельскохо
зяйственная недвижимости) в состав которого входят сельскохозяй
ственные угодья, здания и сооружения, сельскохозяйственная техни
ка, многолетние насаждения, продуктивный и рабочий скот и другое
имущество;
4) земельные доли.
Во многих странах оценка сельскохозяйственных угодий является
составной частью оценки сельскохозяйственного имущества (сель
скохозяйственной недвижимости), а стоимость угодий рассматрива
ется в качестве одного из элементов стоимости такого имущества.
Поэтому оценка сельскохозяйственных угодий, как правило, прово
дится в составе оценки сельскохозяйственного имущества. Развитие
оборота сельскохозяйственных земель в России, по всей видимости,
также потребует решения задач оценки сельскохозяйственного иму
щества. Соответственно, сельскохозяйственные угодья будут рас
сматриваться в качестве одного из его элементов.
Выделение перечисленных объектов оценки отвечает наиболее ти
пичным потребностям определения стоимости сельскохозяйственно
го имущества в условиях рынка. Данные объекты соответствуют объ
ектам оценки сельскохозяйственного имущества, рассматриваемыми

Европейскими стандартами оценки. Стандарты в качестве объектов
оценки сельскохозяйственного имущества выделяют: «голую» землю,
оборудованные фермы (с жилыми домами и сельскохозяйственными
постройками), сельскохозяйственные имения и сельскохозяйствен
ное инвестиционное имущество, многолетние культуры, квоты на
производство продукции, поголовье скота, машины и мертвый капи
тал (материальные запасы), зерно в хранилищах и другое.
Земли сельскохозяйственного назначения
По действующему в нашей стране законодательству землями
сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой посе
лений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также пред
назначенные для этих целей. В составе земель поселений выделяют
зоны сельскохозяйственного использования, которые также как и
земли сельскохозяйственного назначения предназначены для веде
ния сельского хозяйства. Если генеральными планами развития по
селений не предусмотрено изменение вида использования таких зе
мель, то они оцениваются как сельскохозяйственные угодья, а свя
занное с ними имущество — как сельскохозяйственное.
Земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на зем


аренда автомобиля в греции . Ландшафтный дизайн Тюмень ресурс