Страница 3
ет. Однако технология применение данного метода для сельскохо
зяйственных угодий принципиально не должна отличиться от техно
логии оценки рыночной стоимости других категорий земель
(земельных участков в городах, пригородных зонах) методом сравне
ния продаж. Различия могут заключаться только в критериях отбора
объектов аналогов и перечне элементов сравнения при внесении
корректировок в цены продаж объектов аналогов. Например, при
проведении корректировок помимо элементов сравнения, перечис
ленных в методе сравнения продаж, могут учитываться такие пози
ции, как балл бонитета почвы1, наличие мелиоративных сооруже
ний, структура посевных площадей, тип почвы и ее технологические
свойства, удаленность от рынков сбыта, другие факторы.
В настоящее время каких либо устоявшихся правил и требований
к процедуре внесения поправок при оценке земель сельскохозяйст
венного назначения с учетом их специфики в отечественных норма
тивных документах не сформулировано.
Методы доходного подхода
Оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода
может проводиться как на основе прямой капитализации арендных
платежей за землю, так и посредством капитализации чистого опера
ционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного
производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в
другом случае применяется метод капитализации земельной ренты. В
первом случае величина земельной ренты определяется по доходам от
арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями.
Во втором случае земельная рента рассчитывается как средняя величи
на чистого операционного дохода, определенного с учетом ротации ос
новных культур при сложившемся севообороте. При этом определение
чистого операционного дохода может проводиться как с использова
нием техники остатка — при наличии мелиоративных сооружений, так
и в обычном порядке на основании данных о средних затратах (из
держках) на производство той или иной культуры.
Метод капитализации земельной ренты,
получаемой в виде арендной платы
При определении стоимости земли методом капитализации зе
мельной ренты стоимость земли определяется как отношение аренд
ной платы (дохода собственника за минусом налогов на землю и дру
1 Бал бонитета почвы — интегральный показатель, характеризующий сравнительное
качество почв.
гих издержек, связанных с владением данным земельным участком)
к коэффициенту капитализации:
VL = (IA — T)/RL,
где VL — оценка рыночной стоимости земельного участка; IA — доход
собственника от арендной платы за единицу площади сельскохозяй
ственных угодий аналогичных по своим свойствам оцениваемому;
T— налог на землю; коэффициент капитализации доходов от земли.
Если в аренду землю сдает государство или муниципалитет, и ставки
соответствуют рыночным, например, получены на торгах, то налог
на землю в расчетах учитываться не должен.
Оптимальным вариантом определения коэффициента капитали
зации, является его определение из сделок с аналогичными земель
ными участками (коэффициент капитализации = чистый доход / це
на сделки). При отсутствии таких данных коэффициент капитализа
ции может определяться методом кумулятивного построения с
учетом всех поправок на риски получения дохода от сельскохозяйст
венного производства.
Примеры оценки земли методом капитализации арендной платы
Пример 1. Собственником земли является муниципалитет.
Рыночная ставка арендной платы — 0,17 руб. за м2.
Коэффициент капитализации — 0,25.
VL = 0,17 : 0,25 = 0,68 руб. за м2 или 6 800 руб. за га.
Стоимость земли — 6 800 руб. за га.
Пример 2. Собственником земли является частное лицо.
Рыночная ставка арендной платы — 0,19 руб. за м2.
Ставка земельного налога — 0,02 руб.за м2.
Коэффициент капитализации — 0,25.
VL = (0,19 – 0,02) : 0,25 = 0,68 руб. за м2 или 6 800 руб. за га.
Стоимость земли — 6 800 руб. за га.
Капитализация чистого операционного дохода
При капитализации чистого операционного дохода, приходяще
гося на землю, доход может определяться в фактически сложивших
ся ценах на сельскохозяйственную продукцию, а также в прогнози
руемых ценах.
Чистый операционный доход рассчитывается как разность между
валовым доходом, приходящимся на наиболее распространенные
(товарные культуры) и издержками на их производство в расчете на
единицу площади.
Валовой доход определяется на основе показателя средней уро
жайности, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогич
ного качества при применении наиболее распространенной агротех
ники. То есть, на основании данных об урожайности за ряд послед
них лет при среднем уровне интенсивности земледелия.
В качестве цен используются средние цены реализации единицы
продукции ведущей культуры или усредненная цена по группам од
нородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть, в
ближайших местах реализации сельскохозяйственной продукции.
Если в оцениваемом хозяйстве товарными культурами для одного
и того же вида использования земель являются несколько культур, то
земельную ренту целесообразно определять как величину средне
взвешенную из чистых операционных доходов, полученных от раз
ных культур. В качестве весовых коэффициентов можно использо