Страница 6

тод дисконтированных денежных потоков.
При оценке многолетних насаждений затратным методом сумми
руются все виды затрат, связанные с их созданием и уходом за ними.
Такими затратами являются затраты на закладку плантации, созда
ние инфраструктуры в виде дорог, систем полива, резервуаров для
воды, создание дренажных систем, строительство специальных со
оружений для хранения и первичной переработке продукции, созда
ние других подобных объектов, а также затраты на содержание объ
ектов инфраструктуры и уход за многолетними культурами.
Европейскими стандартами оценки стоимость многолетних куль
тур, рассчитанная подобным образом, называется капитальной сто
имостью. Она определяется стоимостью земли, стоимостью инфра
структуры, затратами на посадку культуры и текущими годовыми за
тратами, связанными с уходом за многолетними насаждениями и
доведением их до состояния, в котором они находятся на дату оцен
ки. На эту величину начисляются проценты при определении отдачи
на капитал и величины его возмещения.
В отечественной практике оценки существует аналогичный под
ход к оценке многолетних насаждений, включая насаждения, не яв
ляющиеся плодовыми, например, зеленые насаждения в городах. Их
стоимость, называемая восстановительной стоимостью, определяет
ся суммированием единовременных затрат по созданию насаждений

и текущих затрат по уходу за ними на протяжении определенного пе
риода, равного или сроку жизни (для городских насаждений), или
сроку достижения возраста плодоношения (для плодовоягодных
культур).
Застроенные земельные участки
Оценка застроенных земельных участков в составе земель сель
скохозяйственного назначения проводится по традиционной техно
логии методами доходного, затратного и сравнительного подхода.
Сельскохозяйственные постройки (улучшения) оцениваются по до
ходу, который они могут приносить от их сдачи в аренду, по затратам
на восстановление (замещение) за минусом износа и по ценам сде
лок с аналогичными объектами. К стоимости улучшений, рассчитан
ной затратным методом, добавляется стоимость земли, определенная
из цен сделок с аналогичными незастроенными участками.
Сельскохозяйственный имущественный комплекс
Под сельскохозяйственным имущественным комплексом понимает

ся любое сельскохозяйственное предприятие. В основном к подобным
объектам оценки относятся бывшие колхозы и совхозы, преобразован

ные в иные организационно
правовые формы и крестьянские фермерские
хозяйства.
Основным принципом оценки сельскохозяйственного имущест
венного комплекса является суммирование стоимости его составных
частей. Иначе говоря, сельскохозяйственное предприятие оценива
ется как единое целое, состоящее из различных элементов сельско
хозяйственной недвижимости: земли, строений, иных элементов
обустройства, жилья, лесных и многолетних насаждений.
Наиболее типичными составными частями сельскохозяйственно
го имущественного комплекса являются:
1. Сельскохозяйственные угодья.
2. Жилые дома.
3. Сельскохозяйственные постройки и объекты обустройства
угодий.
4. Лесные участки (если лес имеет значение для получения до
хода).
5. Замкнутые водоемы (например, пруды для разведения рыбы).
6. Многолетние насаждения.
7. Объекты хранения и первичной переработки сельскохозяйст
венной продукции.

Каждый из перечисленных элементов оценивается соответствую
щими методами оценки недвижимости, вытекающими из понима
ния особенностей формирования соответствующих категорий рын
ков, типа сельскохозяйственного имущества и вероятных потенци
альных покупателей.
Стоимость земельной доли оцениваются посредством отнесением
общей стоимости сельскохозяйственных угодий предприятия к чис
лу долей.
16.3. Пример оценки рыночной стоимости сельскохозяйствен=
ных угодий американскими оценщиками
Для иллюстрации процедуры оценки рыночной стоимости сель
скохозяйственных угодий в условиях сформировавшегося земельно
го рынка рассмотрим пример составления стандартного отчета об
оценке сельскохозяйственного имущества, подготовленного Амери
канским обществом сельскохозяйственных управляющих и сельских
оценщиков1.
Отчет включает в себя следующие разделы.
! Краткий обзор фактов и заключений:
” Описание местности, региона.
” Описание собственности (земли).
” Описание собственности (улучшений).
” История — зона — налоги.
! Оценка стоимости затратным подходом.
! Оценка стоимости доходным подходом.
! Оценка стоимости сравнительным подходом.
! Согласование результатов и окончательная оценка.
! Допущения и ограничивающие условия.
! Заявление оценщика.
! Определение рыночной стоимости.
! Степень обследования.
! Юридическое описание.
! Карта района.
1 Копия отчета любезно предоставлена Т.А. Стрельниковой в составе материалов, по
лученных ею при прохождении стажировки в США по программе «Кредитование
сельского хозяйства».

! Карта расположения фермы.
! Аэрофотоснимок.
! Карта почв и условные обозначения.
! Фотографии объекта.
Основной особенностью данного отчета, является то, что оцени
вается имущественный комплекс в целом — ферма. При этом земля
и расположенные на ней здания и сооружения оцениваются отдель
но, а земельные участки под сооружениями оцениваются как незаст