Страница 6
Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположе
ния объекта, а также описания помещения, его состояния, а также
выделений особенностей оцениваемого объекта.
Далее определяются финансовые показатели деятельности орга
низации арендатора, и строится прогноз его деятельности после
изъятия аптеки.
Следующий этап оценки — определение величины упущенной
выгоды.
Помещение аптеки расположено в 10ти минутах ходьбы от
станции метро «Новогиреево». Восточный административный ок
руг, в котором расположено оцениваемое помещение, является од
ним из наименее благоприятных для проживания в силу большого
скопления на его территории промышленных предприятий. Однако
рассматриваемый район Федеративного проспекта отличается при
емлемой экологической обстановкой. Данный район характеризу
ется наличием жилой застройки преимущественно 50х и конца 70
х годов. В настоящее время многие дома в этом районе реконстру
ируются, а также интенсивно ведется новое жилищное строительст
во Застройка — точечного типа. Близость к метро, большое количе
ство жилых домов вокруг и относительная удаленность от крупных
предприятий делают этот район благоприятным для размещения
помещения аптеки.
Далее следует отметить следующие особенности аптечного рынка
г. Москвы:
! спрос на помещения аптечного назначения и аптечные склад
превышает предложение;
! эти помещения очень ликвидны и не задерживаются подолгу в
листингах на продажу;
! помещения аптек и аптечных складов отвечают специальным
требованиям по отделке, необходимым для обеспечения нор
мального хранения лекарственных препаратов;
! очень небольшое количество фирмриэлторов работают с по
мещениями аптечного профиля, т.к. не все могут удовлетво
рить повышенные требования к качеству помещений;
! стоимость помещений аптек, как правило, завышена по срав
нению со стоимостью аналогичных помещений неаптечного
профиля;
! обычное помещение требует проведения ремонта для выполне
ния всех требований к внутренней отделке и только затем на
него может быть получена лицензия на оптовую или рознич
ную торговлю лекарственными средствами или медицинским
оборудованием (стоимость каждой лицензии примерно 3500$,
срок получения — 2 месяца).
Аптека представляет собой встроенное помещение, расположен
ное в отдельно стоящем 4х этажном кирпичном здании. Здание вве
дено в эксплуатацию в 1952 году.
Основные конструктивные элементы здания:
! стены — кирпичные;
! перекрытия — смешанные;
! общий износ здания на 1997 год составил (по данным БТИ) 53%.
Здание телефонизировано, обеспечено всеми инженерными ком
муникациями:
! центральное отопление, водопровод, канализация, водоснаб
жение и электроосвещение. Надо отметить, что строитель
нотехническая экспертиза здания не проводилась.
Общая площадь помещений аптеки 256,4 кв.м, (из них 119,7 кв.м—
подвальные помещения и 136,7 кв.м — помещения расположенные
на 1 этаже) полезная высота подвальных помещений – 2,35 м, поме
щений 1го этажа — 3,52 м.
В помещениях в конце 1997 — начале 1998 годов проводились ре
монтностроительные работы с целью привести состояние аптеки в
соответствие с требованиями к помещениям аптек и аптечных скла
дов (окраска стен масляными красками, сварка швов на линолеуме,
настилка линолеума по влагостойкой фанере, установка засыпных
гипсокартонных перегородок и т.д., в подвале пол — керамическая
плитка). В помещении установлена компьютерная сеть на 6 рабочих
мест. Полностью заменена электропроводка и сантехническая про
водка. Установлены металлические наружные двери (на парадный и
запасной выход). Установлена охраннопожарная сигнализация.
Есть устройство приточновытяжной вентиляции, обеспечивающее
шестикратный обмен кратный обмен воздуха в помещении в час.
В целом, помещения находятся в хорошем состоянии, пригодном
для устройства аптеки и аптечного склада.
Аптека включает в себя помещения, следующего назначения,
расположенные на первом этаже, торговый зал площадью 65,8, каби
неты 21,7; 8,2; 9,5 кв.м, вспомогательные помещения, подвальные
складские помещения.
Под «упущенной выгодой» понимаются неполученные доходы,
которые лицо, чье право нарушено, получило бы при обычных усло
виях, если бы его право не было нарушено. В случае прекращения
договора аренды на объект оценки арендатор недополучит доходы,
связанные с деятельностью аптеки. При этом период времени, в те
чение которого будут недополучены доходы, будет связан с проведе
нием мероприятий, включающих:
! поиск нового помещения;
! проведение в помещении ремонта, удовлетворяющего требова
ниям по внутренней отделке аптек;
! налаживание производственного процесса;
! переориентация существующей клиентуры;
! установление постоянной клиентуры;
! установление имиджа и пр.
Анализ основных маркетинговых особенностей деятельности ап
теки показал, что для увеличения потока посетителей в аптеке и ус
тановления постоянной клиентуры применяется маркетинговая схе
ма, которая характеризуется:
! высокой степенью специализации (аптека специализируется
на препаратах онкологического профиля);
! работой непосредственно с клиентами (каждый факт покупки
или обращения регистрируется, обрабатывается и т. п.);