Страница 1
Глава 10
ОЦЕНКА ЧАСТИЧНЫХ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
10.1. Виды частичных прав на недвижимость
При постановке здания на оценку необходимо однозначно иден
тифицировать оцениваемые имущественные права. Полное право
собственности на объект недвижимости представляет совокупность
отдельных прав. Каждое отдельное право может быть отделено от
комплекса и передано собственником недвижимости другой стороне
на любой срок. Частичное имущественное право возникает при отде
лении от комплекса прав и передаче другим лицам на определенных
условиях. Оценщикам необходимо учитывать частичные имущест
венные права, поскольку некоторые формы владения недвижимо
стью и договоры аренды предусматривают меньший объем прав по
сравнению с полным комплексом прав.
Имущественные, юридические, экономические и финансовые
интересы, на основе которых можно идентифицировать различные
права, показывают всю сложность понятия комплекса прав на объ
ект недвижимости, который оказывает влияние как на процедуру,
так и на результат оценки.
Собственность частных лиц и юридических лиц. Собственность
частных и юридических лиц, имеющих две и более стороны, может
быть представлена частичным правом собственности на конкретную
недвижимость в виде совместного владения, общего владения или
нераздельного совладения.
Трастовое управление объектами недвижимости, предполагает
разделение юридического права собственности от права управления
данным объектом. Корпорация, являющаяся юридическим лицом с
правом собственности, предполагает, что ее акционеры имеют в ней
права собственности. Такие юридические лица, как партнерства, ко
оперативы и кондоминиумы, предполагают частичные права собст
венности.
Юридические и хозяйственные права. Некоторые формы юридиче
ских и хозяйственных прав, входящих в состав комплекса прав, явля
ются отдельными и по форме и содержанию. Например, права арен
датора и арендодателя, возникающие при оформлении договора
аренды. В данном случае арендодатель как собственник полного
комплекса прав, может на время передать арендатору часть прав
(право пользования и владения). В свою очередь, арендатор обязует
ся производить регулярные арендные платежи и освободить арендуе
мое помещение в конце срока аренды.
Финансовые права. Финансовые аспекты имущественных прав
связаны с используемой практикой финансирования приобретаемой
недвижимости. Использование ипотечного кредита в качестве до
полнительного источника к вложенному собственному капиталу со
провождается возникновением частичных прав на объект залога, по
скольку в данном случае ни кредитор, ни заемщик не обладают пол
ным комплексом прав. Предметом залога могут выступать не только
безусловное право собственности, но и имущественные права арен
датора и арендодателя.
Основные виды имущественных прав на недвижимость включают:
! Безусловное право собственности на недвижимость;
! Пожизненное право собственности на недвижимость;
! Совместные имущественные права на недвижимость;
! Арендные имущественные права;
! Вертикальные имущественные права;
! Сервитуты;
! Переуступка права застройки территории;
! Кондоминиумы;
! Таймшеры;
! Имущественное право арендатора;
! Субаренда.
Безусловное право собственности на недвижимость — это абсолют
ное право собственности, не обремененное какимилибо ограниче
ниями со стороны других имущественных прав, на которое распро
страняются только определенные ограничения, накладываемые со
стороны государства.
Пожизненное право собственности на недвижимость определяется
как совокупность прав пользования, владения и управления недви
жимостью, которая ограничена продолжительностью жизни указан
ной стороны, именуемой пожизненным владельцем. Пожизненное
право собственности на недвижимость может возникать в результате
действия судебных процедур, завещания или договора дарения. Раз
новидностью этой формы собственности является право собствен
ности с определенным условием. Такое право собственности про
должается до тех пор, пока не наступят определенное условие или
событие, в результате чего имущественное право автоматически пре
кращается.
Право пожизненного владения позволяет лицу пользоваться объ
ектом недвижимости в течение срока своей жизни. Это означает, что
рыночная стоимость недвижимости делится между двумя лицами.
Одно лицо обладает правом пользования в течение срока жизни,
другое получает это право после смерти пожизненного владельца.
При оценке стоимости права пожизненного владения определя
ется разница между рыночной стоимостью недвижимости на дату
оценки и текущей стоимостью недвижимости, которая будет иметь
место на дату смерти пожизненного владельца. При этом использу
ются таблицы ожидаемой продолжительности срока жизни и табли
цы аннуитетов.
Совместные имущественные права на недвижимость реализуются
как:
! совместное владение имуществом несколькими лицами (в ре
зультате дарения или завещания);
! супружеская общность имущества;
! общее владение.
Совместное владение предусматривает право наследования лица
ми, владеющими недвижимостью, при этом каждая сторона имеет
одинаковые имущественные права.
Супружеская общность имущества — это права собственности му