Страница 4
ния имуществом остается у арендодателя.
При сдаче объекта недвижимости в субаренду появляется еще од
но частичное право, стоимость которого тоже можно определить ис
ходя из конкретных условий субаренды.
Если недвижимость сдается в аренду, то юридическим имущест
венным правом, подлежащим оценке, обычно является имуществен
ное право арендодателя. Недвижимость рассматривается как имуще
ственное право арендодателя независимо от продолжительности
срока аренды, указанной арендной платы или какихлибо других ус
ловий, ограничивающих арендодателя и арендатора (например, су
баренда, страховка арендатора). В ходе оценки хозяйственных и
юридических прав, возникающих при заключении договоров арен
ды, оценщикам необходимо учитывать следующие факторы:
1) соотношение договорной арендной платы и рыночной аренд
ной платы;
2) длительность аренды;
3) финансовое положение арендатора;
4) распределение расходов между арендодателем и арендатором.
Данные факторы могут существенно влиять на выбор дисконтных
ставок.
На основании договора аренды арендодатель предоставляет арен
датору право владения недвижимостью на указанных в договоре ус
ловиях. Договор накладывает договорные обязательства на арендато
ра по оплате в пользу арендодателя, а также может содержать другие
положения и договоренности между арендодателем и арендатором. В
результате договора аренды арендатор получает имущественное пра
во арендатора. В договоре аренды могут содержаться условия пользо
вания и владения зданием или частью здания. В договоре аренды зе
мельной собственности могут быть оговорены условия пользования
и владения земельным участком.
В большинство договоров аренды включают положения, касаю
щиеся срока аренды, арендной платы, первого взноса, страховки,
оплаты коммунальных услуг, права входа, передачи прав и субарен
ды, обслуживания и ремонта, установки оборудования, налогов,
отчуждения, неисполнения обязательств и вариантов продления
договора. Кроме того, в договорных положениях могут быть сфор
мулированы варианты покупки недвижимости, повышение или
снижение арендной платы, внесение изменений в договор и огра
ничение пользования.
Условия договора аренды могут влиять на стоимость недвижи
мости, поэтому оценщику необходимо ознакомиться со всеми усло
виями договора аренды и определить их влияние на имущественные
права в недвижимости, которые должны быть оценены. В ряде слу
чаев для интерпретации некоторых условий договора аренды необхо
димо получить консультацию юриста. Сдавая недвижимость в арен
ду, арендодатель получает некоторые преимущества, включая доход,
некоторые льготы по налогообложению и возможность улучшения
недвижимости за счет проведения арендатором какихлибо стро
ительных работ, если в договоре не оговорено, что построенное им
оборудование или строения являются собственностью арендатора.
Эти преимущества часто увеличивают стоимость недвижимости и
могут позволить арендодателю компенсировать воздействие инфля
ции. Потенциальные выгоды для арендатора включают минималь
ные инвестиционные капиталовложения в недвижимость как аль
тернативу дорогостоящему кредитованию, благоприятное налогооб
ложение и снижение уровня ответственности по управлению
недвижимостью.
Длительность отношений арендодателя и арендатора бывает раз
ной. Аренда с пролонгацией и срочная аренда — это две признанные
юридической практикой формы определения длительности аренды.
Аренда с пролонгацией предусматривает продление договора на до
полнительный период в момент совершения периодического плате
жа. Общая продолжительность аренды не указывается. Срочная арен
да указывает начало и окончание срока аренды. Если арендатор ис
полняет свои обязательства, то его права продолжаются до тех пор,
пока не истечет указанный срок аренды.
В зависимости от распределения расходов, связанных с эксплу
атацией недвижимости, выделяют три основных вида аренды:
! валовая аренда,
! чистая аренда,
! частичноваловая аренда.
При валовой аренде арендодатель получает оговоренную арендую
плату и оплачивает все или большинство операционных расходов и
налогов на недвижимость. При частичноваловой аренде арендода
тель и арендатор делят расходы в пропорции, указанной в договоре
аренды. При чистой аренде арендатор оплачивает все или большую
часть расходов помимо оговоренной арендной платы. Обычные пла
тежи по содержанию недвижимости включают налоги на недвижи
мость, страховые взносы, плату за коммунальные услуги и расходы
на содержание и ремонт.
Размеры и график арендных платежей также бывают разными.
Договор может предусматривать равные платежи в течение всего
срока аренды или, наоборот, их повышение или рост в конкретный
период времени. График платежей с увеличением или уменьшением
размера платы предполагает, что в течение начального периода бу
дет произведена оплата в определенном объеме с последующим уве
личением или уменьшением арендной платы в течение указанного
периода времени. Может также предусматриваться внесение попра
вок в размер платы, хотя и необязательно через конкретные интер
валы. Договор аренды может предусматривать привязку арендной
платы к изменению какоголибо экономического показателя, на