Страница 2
жа и жены на имущество, которым они могут распоряжаться в тече
ние жизни другого супруга только посредством совместного приня
тия решений; в этой форме владения также предусматриваются их
права наследования.
Общая форма владения — это право собственности двух и более
лиц, каждый из которых имеет нераздельное имущественное право,
при этом нераздельные права могут быть идентичными или нет, но
права наследования отсутствуют.
Арендные имущественные права возникают, когда комплекс прав
разделяется по договору аренды. Арендодатель и арендатор получают
различные, но связанные имущественные права в недвижимости.
Арендатор получает конкретные права в недвижимости, такие, как
право пользования и владения для конкретных целей в течение опре
деленного периода времени. Имущественное право арендодателя —
это право собственности, включающее право пользования и владе
ния, переданное другому лицу по договору аренды. Права арендода
теля и арендатора определяются условиями договора аренды.
Вертикальные имущественные права на недвижимость предпола
гают разделение прав на подземное и воздушное пространство.
Право на подземное пространство состоит в праве на использование
и получение выгоды от подземной части указанной недвижимости.
Это обычно относится к праву на разработку полезных ископаемых
под поверхностью земли и строительство туннелей для железных
дорог, дорожного транспорта и коммуникаций. Право на воздушное
пространство относится к праву пользования, контроля и регулиро
вания воздушного пространства над участком земельной недвижи
мости.
Сервитуты представляют право осуществления конкретного дей
ствия на конкретном участке недвижимости со стороны обладате
лей сервитута, которым не принадлежит земельная недвижимость.
Сервитуты могут представлять собой право на использование конк
ретного участка земли для доступа к прилегающей территории или
право общественного проезда. Другие виды сервитута запрещают
собственнику недвижимости определенные типы пользования не
движимостью, например, ландшафтный сервитут, фасадные серви
туты.
Недвижимость, которая пользуется выгодами сервитута, получает
дополнительные права, является доминирующей и называется аксес
суарным сервитутом. Недвижимость, которая находится в зависи
мости от сервитута, называется недвижимостью, обремененной серви
тутом.
Сервитут может быть учрежден по договору между частными
сторонами или в соответствии с действующим законодательством.
При оценке сервитутов для целей государственного приобретения
недвижимости критерием стоимости всегда является утрата стои
мости обремененной недвижимости, а не стоимость сервитута для
получателя.
Стоимость доминирующего сервитута обычно определяется как
часть стоимости, которая добавляется к недвижимости, получающей
от него выгоду.
Сервитут определяется как право лица или группы лиц на пользо
вание объектом, принадлежащим другому лицу, в определенных це
лях. В Гражданском Кодексе Российской Федерации дается следую
щее определение сервитута: «Право ограниченного пользования чу
жим земельным участком, которое может также распространяться на
здания, сооружения и другое недвижимое имущество».
Сервитуты могут как увеличивать, так и уменьшать стоимость не
движимости, но все же в отечественной практике оценки общим яв
ляется правило уменьшения стоимости объекта недвижимости, об
ремененного сервитутом.
Примерами сервитутов могут служить прокладка и эксплуатация
на земельном участоке линий электропередач, связи, газо и трубо
проводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации, обязательство
владельца участка предоставлять проезд и проход через свой участок
определенному кругу лиц и т.д.
В России сервитут устанавливается по соглашению между лицом,
требующим установления сервитута, и собственником недвижимос
ти. В случае недостижения соглашения сервитут может быть уста
новлен посредством судебного решения по иску лица, требующего
установления сервитута.
В ГК РФ записано, что владелец имущества, обремененного сер
витутом, может взимать определенную разумную плату за пользова
ние правом сервитута с лиц, потребовавших установления сервитута
и пользующихся этим правом.
Обычно оценка той стоимости, на которую наличие сервитута
снижает или повышает стоимость объекта недвижимости, определя
ется путем определения разницы между стоимостью недвижимости,
которая не содержит сервитута, и стоимостью имущества, которая
стало предметом сервитута. Обязательное условие — объекты недви
жимости должны быть аналогичными друг другу.
Переуступка права застройки представляет собой право, которое
отделяется от комплекса прав землевладельца и передается, как пра
вило, путем продажи другому землевладельцу того же или другого
района.
В ряде случаев такие права используются с целью сохранения ви
да землепользования, либо возникают в результате ограничения объ
ема полезных функций. Оценщики могут определять стоимость пе
редаваемых прав застройки методом сравнения продаж, если имеет
ся достаточное число сделок, либо методом капитализации доходов.
Кондоминиум — это форма безусловного права собственности на
отдельные жилые квартиры или части многоквартирных зданий, ко