Страница 8
доход, остающийся после оплаты труда, капитала и предпринима
тельских усилий. Поэтом теорию оценки земли иногда называют
теорией остатка.
Рентный доход от земли может быть определен как прибыль, ко
торая образуется сверх затрат основных факторов производства —
труда, капитала и нормальной предпринимательской прибыли. Со
ответственно, земельная рента может быть определена как:
Р = С – З – П,
где: С — доход от реализации конечного продукта по рыночным це
нам (международным); З — затраты, обеспечивающие производство
и реализацию данного продукта, включающая заработную плату,
приобретение материалов, проценты по кредитам, возврат капитала;
П — прибыль, определяемая в размере предпринимательского дохо
да. Обычно ее рассчитывают по средней норме прибыли сложившей
ся в данном секторе экономики.
Данная формула представляет самую общую расчетную модель
определения ренты, которая может быть применена к любому при
родному ресурсу и объекту, включая землю, месторождения полез
ных ископаемых, лес, водные объекты и др.
Специфика оценки каждого природного ресурса заключается в
детализации видов получаемых доходов и затрат в зависимости от
Факторы производства Компенсация
1. Труд Зарплата, комиссионные
вознаграждения
2. Капитал (деньги, оборудование,
здания сооружения, материальные
запасы средства)
Проценты, доход на капитал
3. Предпринимательские усилия Прибыль, предпринимательский
барыш, вознаграждение
управляющим
4. Земля и природные ресурсы Рента
вида оцениваемого ресурса, способа использования земли или добы
чи полезного ископаемого.
Специфика оценки земли в составе застроенных земельных уча
стков заключается в выделении той части стоимости, которую мож
но приписать собственно земле, на которой находится здание, со
оружение или иное улучшение. Эта специфика учитывается через
применение различных технологий, которые в теории оценки недви
жимости получили название определенных методов — метод выделе
ния, метод распределения, метод или техника остатка, метод капита
лизации земельной ренты и метод дисконтированных денежных по
токов.
Основная проблема определения величины ренты по расчетным
моделям заключается в правильном определении издержек, возни
кающих при производстве продукции, добыче первичного сырья, а
также определении величины предпринимательского дохода.
Однако выделение рентной составляющей из дохода не сводится
к некоторой однозначной процедуре. Рента, как доход собственника,
может быть определена и по другому. Например, она может быть оп
ределена из условий соглашения собственника ресурса и предприни
мателя, занимающегося использованием данного ресурса о разделе
величины дохода после покрытия всех затрат связанных с производ
ством продукции, из условий оплаты получения права использова
ния данного ресурса, например арендной платы или иной платы за
пользование данным ресурсом. В этом случае понятие «земельная
рента», используемое в практике оценки рыночной стоимости зем
ли, будет совпадать с арендной платой, величина которой определя
ется в результате конкурентных торгов двух сторон: земельного соб
ственника и арендатора.
14.5. Капитализация ренты
Рентные оценки природных ресурсов подразделяются на текущие
и капитализированные. Текущие оценки представляют величину до
хода, получаемого периодически через определенные промежутки
времени, например месяц, квартал, год или даже несколько десятков
лет, как, например, в лесном хозяйстве. Их применяют при опреде
лении величины регулярных платежей за природные ресурсы, а так
же при расчете величины капитализированной (капитальной) стои
мости земли и природных объектов. Капитализированные оценки
основаны на учете фактора времени. Они используются при опреде
лении рыночной и иной стоимости природных ресурсов, компенса
ционных и разовых платежей, природной составляющей националь
ного богатства, определении общей экономической ценности терри
тории.
Капитализация ренты может осуществляться при:
а) бесконечном сроке эксплуатации (земля, вода, лес и т.п.),;
б) конечном сроке эксплуатации (минеральные ресурсы и т.п.).
Для любого природного объекта его капитализированная оценка
определяется как чистая дисконтированная прибыль за весь период
его эксплуатации:
,
где VL — капитализированная стоимость природного объекта, Rt—
рента, приносимая природным объектом в году t; T — период экс
плуатации природного объекта; e коэффициент дисконтирования.
Результаты оценки стоимости природного объекта во многом за
висят от конечного назначения расчетов. Оценки могут проводиться
как для определения рыночной стоимости объекта или прав на его
использование , так и для определения его экономической ценности
для государства или определенного сообщества, учитывающей как
положительные, так и отрицательные последствия его использова
ния. Например, требуется узнать экономическую ценность некоего
полезного компонента, ради которого и планируется начать освое
ние определенной территории. Такая ценность будет определяться
по разнице между доходом, получаемым от добычи данного ресурса
и потерями других компонентов природной среды, например лесной
растительности, объектов животного мира, запасов вод, а также