Страница 7

оплату коммунальных услуг, содержание управленческого персона
ла, рекламу, маркетинг и прочее. Необходимо также учесть денежные
отчисления для покупки или постройки в будущем нового объекта
взамен изношенного.
Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во
времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода.
Ставки дисконта при доходном подходе играют роль целевой прибы
ли на инвестиции в недвижимость. То есть, решается задача опреде
ления цены объекта на основе анализа безубыточности и обеспече
ния целевой прибыли.
Затратный подход
К затратному подходу относится совокупность методов оценки
стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для
воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки,
с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат
по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей по
лезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Счита
ется, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости
больше, чем за приобретение прав на земельный участок и стро
ительство на нем аналогичного здания.
Данный подход применяется при отсутствии рыночной информа
ции о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости.
При оценке земли затратный подход используется в основном для
определения стоимости улучшений, находящихся на земельном уча
стке (зданий, строений сооружений) для выделения земельной со
ставляющей в стоимости единого объекта недвижимости.
Затратный подход довольно широко используется в практике
оценке природных ресурсов и объектов, а также природных благ,
продуцируемых этими объектами. Сумма затрат на подготовку и ис

пользование природного ресурса применяется в качестве отправной
точки при определении цены ресурса. Затраты, необходимые на пе
ремещение, замещение или воссоздание природного объекта рас
сматриваются как минимальная экономическая оценка природного
объекта и являются основанием для расчета компенсационных пла
тежей для физического возмещения теряемого природного объекта.
Например, если в результате добычи полезных ископаемых, изыма
ется или разрушается плодородный слой почвы, то минимальной
величиной платы и одновременно стоимостной оценкой теряемой
или деградированной почвы будут затраты на восстановление пло
дородия этого участка (рекультивация) или повышение плодородия
другого участка для компенсации потери первого участка как при
родного объекта. Аналогично, при использовании участка для веде
ния сельского хозяйства минимальной величиной платы должны
быть затраты на поддержание плодородия используемых сельскохо
зяйственных угодий. Типичным примером воспроизводственных
платежей, рассчитанных на основе затратного подхода были ныне
ликвидированные отчисления на воспроизводство минераль
носырьевой базы.
Несмотря на относительную простоту и возможность широкого
использования, затратный подход содержит в себе принципиальное
противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса
(объекта): чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в со
ответствии с затратной концепцией он может получить. Так, лучшие
черноземные почвы требуют меньше затрат на подготовку и исполь
зование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, располо
женный на подзолистых заболоченных почвах. То же и с месторож
дениями полезных ископаемых — чем меньше эксплуатационные за
траты, тем дешевле объект оценки. Получается парадокс: чем выше
качество природного объекта и меньше затраты на его эксплуата
цию, тем меньше его стоимостная оценка, проведенная методом
суммирования затрат на его освоение. В городах складывается обрат
ная картина — чем дороже работы по созданию инженерной инфра
структуры (имеется в виду удорожание, связанное с горногеологи
ческим, топографическими особенностями или удаленностью от
центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоре
чие ограничивает применение затратного подхода к земле и природ
ным объектам. К недостаткам затратного подхода также относится
сложность в условиях инфляции точного расчета стоимости затрат

на создание и воспроизводство даже небольшого объекта недвижи
мости.
Однако для получения ориентиров по минимальной стоимости
земель, занятых природными объектами, не имеющими рыночной
стоимости, например, городскими зелеными насаждениями. В Евро
пейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использо
вать для оценки многолетних сельскохозяйственных культур.